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【宏觀動態】宏觀許冬石 房地產低庫存帶來的支撐有限—國內宏觀

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  商品房待售面積今年以來持續下降,到11月份已經來到52,627萬平方米,2018的商品房庫存下降9.99%,雖然不如2017年下降16.49%,但房地產庫存下降明顯。而低庫存是否是未來房地產投資的支撐?第一,我們看一下房地產企業的拿地情況。18年6月份開始房企拿地面積加快,一直持續到8月份,9月份拿地速度回落,尤其是8月份單月拿地速度達到44.7%,隨后一下滑至11月份的8.13%。100大中城市供應土地面積變化更為劇烈,從6月份開始成交土地面積和成交土地規劃建筑面積進入負增長,只有8月份單月分別回到4.49%和5.20%,截至11月份兩個指標已經下滑至-24.32%和23.82%。從拿地來看,房企累計拿地增速仍然高于房地產開發投資增速,雖然8月份后拿地增速下滑較快,對房地產開發增速影響可能在19年6月份后。第二,今年庫存雖然持續下降,但之后庫存的積累可能加快,“補庫存”時間可能有限。新開工面積今年以來持續上行,已經達到16.8%,比年初上行了13.9個百分點。竣工面積卻持續下滑,開發商資金緊張影響了施工進度,所以低庫存只是現階段的存量指標。從銷售來看,商品房銷售面積持續下滑。而銷售面積的下滑并不是由于無房可賣,房屋施工面積和銷售面積差額持續上行,在建工程的消化需要時間。第三,房地產企業資金來源結構分化,定金預付款增多,開工如果減弱此項增量資金隨之下滑。

  SHIBOR短期利率下行,SHIBOR隔夜、1周、2周期限利率12月14日較12月7日分別變化23.90BP、7.20BP、5.80BP至2.6550%、2.6830%、2.6760%。銀行間市場上周上行, 7天期拆借回購利率上行30.3BP至2.8873%。各地區直貼利率下滑10BP,保持在2.90%-3.15%之間。10年期固定利率國債到期收益率上行6.15BP至3.3468%。12月14日央行基本等量續作了1年期MLF2860億元,對沖當天到期的2900億元。上周疊加繳稅期,資金稍緊,利率小幅走高。但貨幣政策繼續保持略寬松的狀態,但MLF操作利率未有下行。在經濟下滑壓力下,票據利率下行,美聯儲加息可能不及預期,我國傳統意義降息可能難見,但明年可能看到公開市場操作利率下行。

  商務部重點監測的30種蔬菜平均批發價格小幅上行1.3個百分點。氣溫下降明顯蔬菜生長由拱棚逐漸轉向高溫大棚,生產成本提高,拉動價格走高。近期南方蔬菜上市填補市場空缺,蔬菜價格規律性上漲。根據搜豬網價格顯示,需求高峰已經到來,但是由于禁運仍在,全國各地價格差異較大。生豬價格繼續震蕩,周末雖然有小幅上漲,但是仍然不樂觀,豬糧比仍然處于6:1以下,大多數企業和養殖戶仍然處于虧損狀態。按照商務部所給出的食品分類價格,我們計算得到蔬菜、雞蛋、水產品、糧食、食用油和肉類比上一周上行0.30個百分點,拉動CPI上行0.08個百分點。

  12月16日,6大電廠煤炭庫存1739.46萬噸,較前一周下行66.92萬噸, 6大發電集團煤炭庫存可用剩23.18天,比上周下行5.08天。鄭商所動力煤活躍合約收盤價12月14日為566.0 元/噸,下行1.46%,焦煤收盤價1250.0元/噸,比上周下行13.07%;國內煤炭運價下行,國內煤炭運價秦皇島-廣州、秦皇島-上海煤炭運價變化至36.80、27.9元/噸,一周變化18.71%、22.37%,煤炭運費回升。12月14日62%品位進口鐵礦石含稅價格為586.52元/噸,較12月7日上行0.92%;螺紋鋼期貨收盤價下滑至3542元/噸,比上周下行2.96%。國內鐵礦石港口庫存12月14日至14317.08萬噸,庫存上行1.0萬噸。主要鋼材庫存12月14日小幅下行至796.70 萬噸,比上周下行1.07萬噸,鋼材庫存繼續回落。煤炭庫存處于高位,電廠可用在歷史高位。煤炭系價格下滑,煤炭運費回升。鐵礦石庫存持平,鋼材庫存持平,鋼材產量上行,鋼材價格年前下跌為主。由于預期下行,貿易商補庫存可能延后至春節后。

  推薦:是指未來6-12個月,行業指數(或分析師團隊所覆蓋公司組成的行業指數)超越交易所指數(或市場中主要的指數)平均回報20%及以上。該評級由分析師給出。

  謹慎推薦:行業指數(或分析師團隊所覆蓋公司組成的行業指數)超越交易所指數(或市場中主要的指數)平均回報。該評級由分析師給出。

  中性:行業指數(或分析師團隊所覆蓋公司組成的行業指數)與交易所指數(或市場中主要的指數)平均回報相當。該評級由分析師給出。

  回避:行業指數(或分析師團隊所覆蓋公司組成的行業指數)低于交易所指數(或市場中主要的指數)平均回報10%及以上。該評級由分析師給出。

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