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救市政策刺激需求透支 明年樓市或現大蕭條

救市政策刺激需求透支樓市潛伏新危機

  從前三季度來看,"救市"政策頻發,央行也累計有五次降息四次降準,一線城市、部分二線城市(庫存去化周期在15個月以下的城市,比如南京、蘇州、南昌等城市)樓市需求政策刺激之下開始集中釋放,樓市基本面好轉,金九銀十已經沒有什么太多的懸念,價格也趨于堅挺,甚至接下來幾個月可能會慣性漲價。

  但繁榮的背后是"救市"政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果,背后潛伏著樓市新危機。而這場危機極有可能在2016年爆發,屆時,樓市可能將陷入新一輪調整周期。

  樓市需求透支,"繁榮"不可持續

  同策咨詢研究部結果顯示,2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套,這意味著中國房地產市場供求已基本平衡,未來樓市增量房增速將遞減,房地產市場將進入存量房時代。未來房地產市場會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的特征。

  從樓市大趨勢來看,供求基本面來看已基本平衡,市場需求已基本得到滿足,今年由于多輪"救市"政策導致樓市基本面復蘇好轉的"大年"不可持續。

  從投資增速看,國家統計局數據顯示,2015年1~9月份,全國房地產開發投資70535億元,同比名義增長2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%),增速比1~8月份回落0.9個百分點,增速繼續小幅回落,房企投資意愿繼續回落,這也反映出樓市下半場需求不足導致房企投資動力不足。

  今年"3·30新政"以來,大中城市(一線城市、部分二線城市)房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放,以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支,如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢,那其實就是對于市場的誤判。

  從市場發展趨勢來看,待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時,下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為,央行"雙降"、9·30新政降首套首付之后,本輪樓市量價齊升最多持續到今年第四季度末,也就是說,央行貨幣政策寬松將導致樓市需求在今年下半年大量透支,樓市在下半年瘋狂后將陷入調整期,從時間的角度來看,2016年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。

  同時,美元加息預期強烈,從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看,購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇,美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下,全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值,還是會選擇投資價值較高的美國房產,不會選擇中國樓市。從這個角度來看,中國樓市已經被美元"做空",投資客即使選擇中國樓市進行投資,也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業,難以改變樓市整體大趨勢。

  大蕭條或在明年初到來

  今年以來,北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市"地王"頻現。筆者認為,今年以來土地市場高溢價、"地王"現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現,如果市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地,如果這樣的"地王"的拿地成為常態,那么,市場可能很快將走向另外一個方向:瘋狂之后的市場調整期。

  從歷史經驗來看也是如此,2009~2010年、2013年土地市場"地王"頻出瘋狂之后,2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看,如果土地市場"地王"現象在今年下半年持續頻現,那么,這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。

  土地市場"高溢價"、"地王"是魔鬼,這或將導致樓市調控政策由當前的"救市"為主的時期轉為再度收緊,市場也將再度陷入低迷。

  另一方面,樓市"救市"政策越頻發,反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重,中國未來的樓市形勢越嚴峻,未來會隱藏更多的市場風險。

  從短期來看,當前樓市仍然是調整期,"去庫存"仍然為市場主旋律,這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變;待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時,下一輪市場的階段性調整也就來臨了。

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